Retard de transfert du titre foncier, à la fois une amende et des difficultés lors du transfert, du don et de l'hypothèque

Le cabinet d'avocats Tinh Thong Luat (Barreau de Hô Chi Minh-Ville) répond: Après le décès d'un proche et la perte des droits d'utilisation des terres, de nombreuses familles n'effectuent que les procédures de déclaration ou de partage de l'héritage auprès d'une organisation notariale, puis continuent à gérer et à utiliser les terres sans effectuer les procédures d'enregistrement des modifications des droits d'utilisation des terres.

Nombreux sont ceux qui pensent que le fait que les cohéritiers se soient mis d'accord ou aient un document notarié signifie que le droit d'utilisation du sol appartient automatiquement au héritier et qu'il n'est pas nécessaire d'effectuer d'autres procédures. Cependant, il s'agit d'une compréhension incomplète des dispositions de la loi foncière et cela peut conduire à des sanctions administratives.

Conformément au paragraphe 1 de l'article 133 de la loi foncière de 2024, l'enregistrement des modifications foncières est obligatoire pour les utilisateurs de terres et les personnes à qui l'État attribue des terres pour la gestion.

Dans le cas où les droits d'utilisation des terres ont été enregistrés mais subissent ensuite un changement, l'utilisateur des terres doit effectuer un enregistrement des modifications. Il est à noter que le point a du paragraphe 1 de l'article 133 de la loi foncière de 2024 stipule clairement que le cas de changement de droit d'utilisation des terres dû à l'héritage est l'un des cas où l'enregistrement des modifications foncières est obligatoire.

Ainsi, après avoir terminé la déclaration ou la division de l'héritage, le héritier a non seulement des droits sur les droits d'utilisation des terres, mais a également l'obligation d'effectuer les procédures d'enregistrement des modifications auprès de l'organisme d'enregistrement foncier afin de mettre à jour les informations sur l'utilisateur des terres sur le certificat de droit d'utilisation des terres et le dossier cadastral conformément aux dispositions de la loi.

Le délai d'exécution de cette procédure est également spécifié par la loi. Conformément au paragraphe 3 de l'article 133 de la loi foncière de 2024 et aux réglementations d'application, le héritier doit effectuer l'enregistrement des modifications dans le délai légal à compter de la date d'achèvement de la division des droits d'utilisation des terres qui sont l'héritage.

L'enregistrement à temps aide non seulement l'État à mettre à jour pleinement les informations sur les utilisateurs de terres, mais garantit également les droits et intérêts légitimes des héritiers eux-mêmes dans le processus de gestion, d'utilisation et de disposition des biens.

Dans le cas où le héritier ne procède pas à l'enregistrement des modifications conformément à la réglementation, il peut être sanctionné administrativement. Plus précisément, le paragraphe 2 de l'article 16 du décret n° 123/2024/ND-CP stipule que les personnes physiques qui ne procèdent pas à l'enregistrement des modifications foncières en cas d'enregistrement seront passibles d'une amende de 2 000 000 VND à 3 000 000 VND.

Pour les organisations, conformément au paragraphe 3 de l'article 5 du décret n° 123/2024/ND-CP, le niveau de sanction est le double du niveau de sanction applicable aux particuliers, sauf disposition contraire du décret.

Il est à noter que la sanction en espèces ne signifie pas que le contrevenant est exempté de l'obligation d'enregistrer les modifications. Selon le paragraphe 3 de l'article 16 du décret n° 123/2024/ND-CP, la mesure corrective pour cet acte est d'obliger à effectuer les procédures d'enregistrement foncier ou d'enregistrement des modifications foncières conformément à la réglementation.

En d'autres termes, même après avoir payé l'amende, le héritier doit toujours effectuer les procédures de transfert de nom sur le certificat de droit d'utilisation du sol.

Le retard ou le non-enregistrement du transfert de nom après réception de l'héritage non seulement entraîne le risque d'être sanctionné, mais entraîne également de nombreuses autres conséquences juridiques.

Pendant la période où le certificat est toujours au nom de la personne décédée, l'héritier rencontrera des difficultés pour effectuer des transactions telles que le transfert, le don, l'hypothèque ou l'apport en capital avec les droits d'utilisation des terres.

En fait, de nombreux dossiers de transfert sont demandés par les autorités compétentes ou les organisations notariales de suspendre temporairement afin de finaliser les procédures d'enregistrement des modifications avant de poursuivre la transaction.

En outre, la prolongation de plusieurs années peut également entraîner des litiges entre les cohéritiers ou rendre difficile l'identification des sujets ayant des droits d'utilisation des terres en cas d'autres relations juridiques.

On peut constater que la loi actuelle stipule assez clairement l'obligation d'enregistrer les modifications lorsque les droits d'utilisation des terres changent en raison de l'héritage, ainsi que les sanctions en cas de non-exécution.

Par conséquent, immédiatement après avoir terminé les procédures de déclaration ou de partage de l'héritage, le héritier doit prendre l'initiative d'effectuer les procédures d'enregistrement des modifications auprès de l'organisme d'enregistrement foncier.

Cela garantit non seulement que les droits d'utilisation des terres sont pleinement reconnus par l'État, mais évite également le risque d'être sanctionné administrativement et limite les litiges qui peuvent survenir dans le processus d'utilisation des terres ultérieurement.

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