La demande immobilière se rapproche de son sommet en 2018

Selon le rapport d'évaluation des résultats de la mise en œuvre de la tâche de gestion du marché immobilier et de développement du logement social en 2025 du ministère de la Construction au service de la quatrième session - Comité central de pilotage et politique du logement et du marché immobilier du 17 décembre 2025 il existe 3 297 projets immobiliers dans tout le pays d'une taille d'environ 6 5 millions de logements avec un investissement total atteignant 7 42 millions de milliards de VND.

L'offre augmente fortement mais les projets de logements sont toujours bien absorbés. Le taux d'absorption des nouveaux projets atteint plus de 60 % voire de nombreux projets sont 'en rupture de stock' en peu de temps. Grâce à la demande réelle de logements et à la demande d'investissement à moyen et long terme elle reste élevée.

Parallèlement à la reprise des transactions le niveau des prix de l'immobilier continue également d'augmenter. Parmi ceux-ci les appartements continuent de jouer un rôle de leader sur le marché et ont enregistré la plus forte augmentation depuis 3 ans.

Les données de recherche de l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE) montrent que la nouvelle offre en 2025 (localisée) a augmenté de 50 % par rapport à 2024. En particulier l'offre se rapproche du seuil de « sommet » 2018 avec une série de nouveaux projets approuvés et relancés notamment 1 759 projets immobiliers débloqués à Hanoï Hô-Chi-Minh-Ville Đà Nẵng Khánh Hòa et Tây Ninh.

Au moment des statistiques à la fin du troisième trimestre 2025 par rapport à 2019 le prix de vente moyen des projets du modèle sélectionné par VARS IRE pour calculer l'indice des prix a augmenté respectivement : Hanoï 96 2 % Da Nang 72 6 % et Hô Chi Minh-Ville 56 9 %. En particulier pendant certaines périodes courtes à Hanoï les prix de vente ont augmenté de quelques centaines de millions de VND à des milliards de VND en un mois seulement.

À partir de la fin du quatrième trimestre 2025 les prix de l'immobilier ont montré des signes de stagnation et de stagnation sur certains marchés mais en réalité aucun signe de baisse n'a été enregistré. Les transactions 'brûlées' n'ont été enregistrées que sur les produits achetés avec des marges élevées ou négociés selon la psychologie FOMO lors des vagues de hausses chaudes à court terme précédentes.

Dans un contexte où la plupart des investisseurs ne subissent pas de pression financière significative et où la psychologie du marché est renforcée par de nombreuses solutions proposées pour servir l'objectif de croissance économique en particulier le lancement simultané de nombreux projets et ouvrages de grande envergure en particulier les projets d'infrastructures de transport et les prix de l'immobilier ont peu de chances de baisser fortement à grande échelle.

En ce qui concerne les stocks un rapport du ministère de la Construction comprenant 22/34 localités montre que les stocks immobiliers au troisième trimestre 2025 se situent à environ 26 717 unités/terrain. Il est à noter que les stocks d'appartements et de logements individuels ont fortement augmenté de 137 % par rapport au deuxième trimestre 2025 tandis que les stocks de terrains ont diminué de près de 69 % par rapport à 2024.

Cependant VARS IRE estime que la forte augmentation des stocks est positive et reflète les attentes de reprise des entreprises dans un contexte où une série de projets sont résolus les problèmes juridiques sont résolus et que de nombreuses informations positives apparaissent sur le marché créant un prélude à l'augmentation de l'offre et à l'amélioration de la liquidité dans les temps à venir.

Contrairement aux étapes précédentes où les stocks étaient principalement constitués de produits achevés mais difficiles à vendre aujourd'hui la plupart des stocks sont constitués de produits en cours de construction. Parmi ceux-ci de nombreux produits appartenant à des projets futurs ont rempli les conditions d'ouverture à la vente et ont enregistré des résultats de transaction très positifs. En outre de nombreux projets en construction ont également prévu d'ouvrir à la vente à court terme.

Dans un contexte où les prix de l'immobilier augmentent de plus en plus VARS recommande de continuer à promouvoir le développement de projets à des prix appropriés afin de réduire la pression sur l'offre et la demande ; d'élaborer des politiques fiscales et de crédit avec une feuille de route claire pour distinguer clairement la spéculation et la demande réelle de logements ; et d'accélérer la construction de systèmes de données et de transformation numérique dans le secteur immobilier afin de créer une base pour réguler le marché.

En ce qui concerne le logement social il est nécessaire de réformer fortement les procédures d'entrée vers le contrôle post-vente en augmentant le rôle de soutien des investisseurs. En particulier avec l'augmentation des prix fonciers de 25 à 30 % dans certaines localités VARS IRE recommande d'évaluer attentivement l'impact avant de mettre en œuvre de séparer clairement les actes d'utilisation des terres pour appliquer des niveaux appropriés afin d'éviter d'augmenter les prix des logements de réduire l'attractivité des investissements et

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