Comment traiter les cas de litiges liés à l'achat et à la vente de terrains par écrit

Le cabinet d'avocats TNHH Phap Tri répond: L'achat et la vente, le transfert des droits d'utilisation des terres sont des transactions liées à un bien de grande valeur. Conformément à la loi, lors du transfert des droits d'utilisation des terres, les parties doivent établir un contrat notarié ou authentifié, puis l'acheteur effectue la procédure d'enregistrement des modifications (transfert de nom) auprès de l'organisme d'enregistrement foncier.

Cependant, en réalité, pendant longtemps, il existe encore de nombreux cas d'achat et de vente de terrains par des papiers manuscrits, voire des cas où l'on ne tient qu'un seul papier d'achat et de vente et le titre foncier de l'ancien propriétaire ou une parcelle de terrain sans titre foncier.

Pour résoudre ce problème, la loi foncière a prévu des procédures administratives pour résoudre les cas d'achat et de vente de terrains par des documents manuscrits, aidant les citoyens à compléter les procédures juridiques sans avoir nécessairement à intenter une action en justice devant un tribunal.

Ces réglementations sont exprimées au paragraphe 5 de l'article 137 de la loi foncière de 2024, à l'article 42 du décret 101/2024/ND-CP et sont guidées plus en détail dans le décret 151/2025/ND-CP.

Cas 1: Le propriétaire foncier a déjà un certificat

Si l'achat et la vente ne comportent qu'un papier manuscrit et un livre rouge de l'ancien propriétaire, l'acheteur peut déposer un dossier d'enregistrement de modification auprès de l'organisme d'enregistrement foncier pour effectuer les procédures de transfert de nom.

Dans ce cas, il n'est pas obligatoire de revenir pour signer un contrat notarié avec l'ancien propriétaire, en particulier lorsque l'ancien propriétaire ne coopère pas. L'organisme d'enregistrement foncier recevra le dossier et prendra les mesures conformément à la réglementation.

En outre, il existe également des cas où les deux parties ont signé un contrat notarié complet, l'acheteur a payé mais le vendeur ne livre pas le livre rouge. Dans ce cas, l'acheteur peut toujours soumettre le contrat notarié pour enregistrer les modifications.

Les autorités compétentes l'afficheront publiquement conformément à la réglementation. S'il n'y a pas de litige, l'organisme d'État peut annuler l'ancien certificat et délivrer un nouveau certificat à l'acheteur.

Ainsi, si le terrain a déjà un livre rouge et qu'il n'y a pas de litige, les procédures de traitement sont généralement relativement simples.

Cas 2: Le propriétaire foncier n'a pas de certificat.

Si la parcelle de terrain n'a pas de certificat, la loi la divise en plusieurs cas différents.

Dans le premier cas, si l'ancien propriétaire n'a pas de documents relatifs aux droits d'utilisation des terres conformément à l'article 137 de la loi foncière, les autorités compétentes n'examinent que les transactions d'achat et de vente manuscrites survenues avant le 1er juillet 2014. L'acheteur doit prouver le processus de gestion et d'utilisation des terres stable et l'origine du transfert.

Dans le deuxième cas, si l'ancien propriétaire possède des documents relatifs aux droits d'utilisation des terres conformément à l'article 137 de la loi foncière, mais que l'achat et la vente ne sont effectués qu'avec un document manuscrit ou que les documents d'achat et de vente sont perdus, les autorités compétentes peuvent toujours envisager de reconnaître que la transaction a été effectuée avant le 1er août 2024.

Le troisième cas est celui où l'acheteur reçoit le transfert des héritiers du propriétaire foncier. Dans ce cas, les héritiers doivent d'abord effectuer les procédures d'héritage, puis continuer à effectuer les procédures de transfert de nom à l'acheteur.

En fait, tous les cas ne nécessitent pas de poursuites judiciaires. La loi foncière actuelle a conçu une feuille de route administrative pour légaliser les transactions d'achat et de vente sur papier manuscrit, aidant les citoyens à compléter les procédures de transfert de nom s'il n'y a pas de litige. Les poursuites judiciaires ne se produisent que lorsqu'une personne conteste les droits d'utilisation des terres ou que les autorités compétentes affichent le dossier mais que quelqu'un s'y oppose.

S'il doit être réglé devant un tribunal, ce processus peut durer de nombreuses années en passant par les instances de première instance et d'appel, et dans certains cas, la transaction risque également d'être déclarée invalide.

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